보증금 정산이 늦어지는 가장 흔한 이유는 복구 범위 다툼입니다. 계약서 문구와 입주 당시 상태를 기준으로 범위를 정하는 방법을 정리했습니다.
"원상복구", "원상회복", "임차인의 시설물 일체 철거", "입주 당시 상태로" 같은 문구가 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 특약에 마감 수준(도배·장판·천장)이 적혀 있으면 그것이 기준입니다. 문구가 없거나 모호하면 입주 당시 상태를 증명하는 자료가 필요합니다.
입주 시 상태 기준이면 임차인이 시공한 부분만 걷어내고 원래 마감으로 되돌립니다. 공실 상태 기준이면 전 임차인 인테리어까지 걷어내 골조가 드러난 상태로 만들어야 할 수도 있습니다. 전 임차인 인테리어를 인수한 경우 어느 쪽인지가 자주 쟁점이 됩니다.
입주 전 사진, 인테리어 공사 전 사진, 전 임차인과의 시설 인수 확인서, 관리사무소 준공 도면이 근거가 됩니다. 자료가 없으면 임대인과 협의로 기준을 잡되 반드시 문서로 남깁니다.
천장, 벽체, 바닥, 전기, 급배수, 가스, 간판, 외벽 순으로 "철거 / 존치 / 복구 수준"을 표로 만들어 임대인 확인을 받습니다. 다음 임차인이 쓸 시설(에어컨·덕트·바닥)은 임대인 동의하에 존치하면 양쪽 비용이 줄어듭니다.
공사 후 임대인 검수를 받고 보완 요청을 처리한 뒤 검수 확인을 문서로 받습니다. 그 뒤 보증금에서 공제 항목이 있는지 정산합니다. 복구 대신 비용으로 정산할 때는 항목별 견적서를 근거로 협의합니다.
계약서에 "현 상태로 임대"라는 취지의 문구와 인수 확인이 있으면 전 임차인 시설까지 임차인 책임이 되는 경우가 있습니다. 계약서와 인수 자료를 보내 주시면 범위를 봐 드립니다.
검수 요청을 문자·내용증명 등 기록이 남는 방식으로 보내고, 공사 완료 사진을 함께 전달해 두세요. 이후 정산 협의의 근거가 됩니다.