매장을 비우고 원상복구까지 마쳤는데 임대인이 검수 날짜를 잡지 않거나, 공제할 것이 있다며 금액을 깎거나, 다음 임차인이 들어오면 주겠다며 보증금을 미루는 일이 있습니다. 계약서 특약, 검수를 요청한 방식, 내 계약이 상가건물 임대차보호법 적용 범위 안인지에 따라 쓸 수 있는 방법이 달라집니다.
계약 종료일에 맞춰 철거와 복구를 끝내고 연락했는데, 한번 보고 연락하겠다는 답 뒤로 소식이 끊기는 경우가 있습니다. 그 사이 임차인 쪽은 새 매장 계약금, 장비 정리, 직원 정산처럼 보증금이 들어와야 풀리는 일이 묶입니다. 급한 마음에 전화로 몇 번 재촉하다 보면 무엇을 언제 요청했는지가 남지 않습니다.
이때 먼저 할 일은 지금까지 있었던 일을 날짜와 함께 기록으로 남겨 두는 것입니다. 공사가 끝난 날과 그때의 상태, 검수를 요청한 날과 받은 답이 남아 있으면 임대인과 다시 이야기할 때도, 조정이나 법률 상담을 받을 때도 같은 자료로 시작할 수 있습니다.
처음 막히는 곳은 대개 검수입니다. 임대인이 멀리 살거나 관리인에게 건물을 맡겨 둔 경우 검수 날짜 자체가 잡히지 않고, 검수 전에는 정산할 수 없다는 말만 되풀이되기도 합니다. 두 번째는 공제 금액입니다. 바닥 긁힘이나 천장 텍스 얼룩, 배관 캡 위치를 들어 공제를 말하면서 그 금액이 어떻게 나왔는지는 내놓지 않는 경우입니다.
다음 임차인이 들어오면 주겠다는 말은 새 임차인에게 받을 보증금으로 돌려주겠다는 뜻입니다. 계약서나 특약에 그런 조건이 적혀 있는지 확인하고, 적혀 있지 않다면 말로 넘기지 말고 언제까지 지급하겠다는 날짜를 문자로 받아 둡니다.
사진은 철거 전과 복구 후를 같은 자리, 같은 각도에서 찍어야 비교가 됩니다. 천장, 벽 네 면, 바닥, 분전반, 급배수 캡 자리, 출입문과 간판 자리처럼 검수에서 보는 곳을 빠짐없이 담고, 촬영 날짜가 남은 원본 파일을 따로 보관합니다. 폐기물 반출 기록(사진·종류·양)도 같은 묶음에 넣어 둡니다.
검수 요청은 문자나 이메일처럼 보낸 날짜가 남는 방식으로 보냅니다. 공사를 마친 날, 검수를 받을 수 있는 날짜 두세 개, 복구 후 사진을 한 번에 담고 보완할 곳이 있으면 같은 방식으로 알려 달라고 적어 두면, 답이 없더라도 요청한 사실과 날짜가 남습니다.
열쇠와 출입카드, 셔터 리모컨, 도어락 비밀번호는 넘길 때 받는 사람과 날짜, 개수를 문자로 남기거나 인수 확인을 받습니다. 보증금을 아직 받지 못했다면 넘기는 날은 아래 임차권등기명령 요건을 확인한 뒤에 정합니다.
임대인이 바닥 전체 교체처럼 큰 단위로 공제를 말하면 어느 자리의 어떤 하자인지, 어떻게 보수할지, 금액이 얼마인지를 항목으로 나눠 달라고 요청합니다. 항목이 나와야 무엇을 인정하고 무엇을 다툴지 가를 수 있습니다.
그 항목 그대로 복구 업체 견적을 받아 나란히 놓습니다. 부분 보수로 끝나는 자리인지 전체 교체가 맞는지, 자재 규격과 인건비, 폐기물 처리비가 각각 얼마인지가 한 줄씩 비교되고, 입주 전부터 있던 하자는 입주 당시 사진으로 따로 표시합니다. 금액이 맞지 않는 항목만 남기면 다툴 범위가 좁아지고, 그 표는 이후 협의 자료로 그대로 쓰입니다.
제도를 고르기 전에 내 계약이 상가건물 임대차보호법의 적용 범위 안인지 확인합니다. 이 법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 적용하지 않는다고 정하고(제2조 제1항 단서), 월세가 있으면 월 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 그 기준과 견줍니다(제2조 제2항, 시행령 제2조, 2026년 10월 기준). 같은 조 제3항은 보증금이 그 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 꼽는데, 제3조(대항력)는 여기에 들어 있고 제5조(우선변제)와 제6조(임차권등기명령)는 빠져 있습니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회는 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차 분쟁을 심의·조정하는 곳으로, 대한법률구조공단 지부와 한국토지주택공사 지사·사무소 등에 두며 시·도도 따로 둘 수 있습니다(제20조 제1항). 심의·조정 사항에는 '보증금 또는 임차상가건물의 반환에 관한 분쟁'이 들어 있고(제20조 제2항), 시행령은 '임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁'과 '임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁'을 더합니다(시행령 제10조). 대한법률구조공단 안내문은 원상복구 분쟁도 조정 대상으로 들고, 강제집행을 승낙하는 내용이 적힌 조정서는 법원 판결 없이 강제집행을 할 수 있다고 안내합니다. 보증금이 큰 계약이라면 신청 전에 위원회에 대상 여부부터 물어보면 헛걸음이 줄어듭니다.
임차권등기명령의 요건은 제6조 제1항에 있습니다. '임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.' 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 얻은 권리를 잃지 않습니다(제6조 제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제6조 제8항).
제3조 제1항은 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 갖추면 그 다음 날부터 임대차가 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다(대항력). 제5조 제2항은 이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장에게서 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인이 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 둡니다(우선변제권). 임대인이 건물을 팔거나 건물이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 지키는 장치입니다.
대법원은 사업자등록이 대항력과 우선변제권의 취득요건일 뿐 아니라 존속요건이라고 보고, 폐업한 사업자의 등록은 법이 요구하는 공시방법으로 볼 수 없어 폐업신고 뒤 같은 상호와 등록번호로 다시 등록해도 그 권리가 존속한다고 할 수 없다고 판단했습니다(대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결). 폐업 신고는 부가가치세법 제8조 제8항에 따라 폐업하면 지체 없이 해야 하는 신고입니다.
그래서 보증금이 남은 채 영업을 접어야 한다면, 영업을 끝내는 날을 정하기 전에 내 계약에 임차권등기명령을 쓸 수 있는지와 어떤 순서로 갈지를 대한법률구조공단이나 변호사 상담에서 확인합니다. 상담에는 임대차계약서, 전·후 사진, 검수 요청 내역, 열쇠 인수 기록, 항목별 견적서를 함께 가져가면 같은 설명을 되풀이하지 않아도 됩니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 열쇠를 언제 넘길지는 법률 판단이 걸린 문제라, 넘기기 전에 법률 상담에서 순서를 확인하시길 권합니다. 넘기기로 했다면 반납 당일 매장 사진을 한 번 더 찍어 둡니다.
민사소송법 제462조는 금전 지급을 목적으로 하는 청구에 대해 법원이 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다고 정합니다. 조정, 임차권등기명령, 지급명령이나 소송 가운데 무엇을 먼저 쓸지는 계약 금액과 임대인 사정마다 달라 법률 상담에서 정할 일입니다.
저희 현장은 철거 전과 복구 후를 같은 자리에서 찍은 사진과 반출 기록(사진·종류·양)을 묶어 드리고, 임대인 검수에 동행해 지적 사항을 그 자리에서 확인합니다. 공제 항목이 나오면 그 항목대로 나눈 견적서를 드려 금액을 맞춰 보는 자료로 쓰실 수 있게 합니다. 법률 판단이 걸린 부분은 저희가 답하지 않습니다.